Покупка жилья в новостройке у застройщика и риелтора: плюсы и минусы
Перед тем, как приступать к поиску квартиры, имеет смысл определиться, у кого вы все-таким будете покупать: напрямую у застройщика или воспользуетесь услугами риелтора? Какой из этих вариантов выгоднее? Какие преимущества и недостатки есть у каждого из этих вариантов? Об этом и пойдет речь в нашем материале.
Как взаимодействуют риелторы и застройщики?
До кризиса 2008 года застройщики в большинстве своем не практиковали продажи квартир через посредников. Такая практика появилась только в последнее время, и стала настолько распространенной, что многие строительные компании даже не имеют своих офисов продаж. В такой ситуации у покупателя есть единственный способ приобретения квартиры в новостройке – обращение в агентство недвижимости.
Небольшие строительные компании предпочитают реализовывать квартиры в новых домах исключительно через риелторов, если в год они сдают не более одного-двух объектов. У таких застройщиков нет возможности активно продвигать себя на рекламных площадках, оплачивать телевизионную рекламу и тратить большие деньги на маркетинг, поэтому узнать о их существовании потенциальные покупатели могут исключительно благодаря агентствам недвижимости, которые берут на себя задачу рекламы нового объекта.
Сегодня трудно говорить о каких-то единых стандартах взаимодействия риелторов и застройщиков: одни строительные компании предпочитают полностью делегировать агентствам недвижимости задачу продажи квартир в новом строящемся доме, другие имеют один или несколько офисов продаж, занимаясь поиском покупателей самостоятельно.
Чаще всего сегодня на рынке недвижимости можно видеть комбинацию двух вышеуказанных вариантов реализации новостроек: как собственными усилиями застройщиков, так и с привлечением агентств недвижимости. Такой способ продажи дает возможность повысить информированность потенциального покупателя о новых объектах застройщика и увеличить объемы реализации квартир.
Приобретение квартиры с помощью риелтора: плюсы и минусы
Статистика показывает, что порядка трети квартир на рынке недвижимости сегодня продается с участием риелторов. Чаще всего за профессиональной помощью в агентства недвижимости клиенты обращаются, когда приобретение новой квартиры будет проходить в несколько этапов: сначала необходимо реализовать имеющийся объект недвижимости, а затем подобрать квартиру в новом доме.
Эту непростую задачу и берут на себя риелторы: при подборе варианта покупки клиенту будет предложена база объектов, с различными по площади, цене и характеристикам квартирами, а также с разными вариантами оплаты. Сравнивая и анализируя рынок, клиенту находят наиболее оптимальное для него решение.
Некоторые покупатели отказываются от обращения в агентство недвижимости, считая, что так квартира обойдется ему дешевле. На самом же деле цена выбранной квартиры и у самого застройщика, и у риелтора будет совершенно одинаковой.
Почему? Потому что вознаграждение риелтору выплачивает именно застройщик, в среднем оно составляет 2-5% от стоимости объекта. Когда в агентство обращается покупатель, с ним подписывается договор на оказание информационных услуг. Договор купли-продажи же будет подписывать сам застройщик. Как видим, задача посредника в этом случае – найти заинтересованного покупателя и грамотно с правовой точки зрения составить договор.
Следует понимать, что риелтор в данном случае не берет на себя задачу защиты покупателя от рисков при покупке квартиры. Есть ли тогда гарантия того, что покупка будет безопасной? В определенной степени есть, поскольку многие агентства недвижимости, в особенности крупные игроки рынка, обязательно проверяют застройщика перед заключением с ним договора о сотрудничестве.
Естественно, ни одно уважающее себя агентство недвижимости, с репутацией и большим опытом, не будет заниматься продажей объектов сомнительного застройщика – в этом случае риски будут слишком высоки.
Тем не менее, каждому покупателю необходимо понимать, что вознаграждение агентству недвижимости выплачивает именно застройщик, поэтому, естественно, риелтор будет действовать прежде всего в интересах того, кто платит. Так что позаботиться о сохранности своих сбережений – задача, которую все-таки придется решать самому покупателю.
Еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание: при подписании договора долевого участия при наличии посредника у покупателя не будет возможности внести, если в этом будет необходимость, какие-либо дополнения или правки в его текст. Все вопросы необходимо будет решать с самим застройщиком.
Покупка квартиры у застройщика: плюсы и минусы
Торговаться при покупке любого товара нужно обязательно, в том числе, и, если речь идет о покупке квартиры. Если продажа ведется через посредника, то размер его вознаграждения составляет 2-5% от стоимости объекта.
В то же время торг на комиссию посредника с застройщиком невозможен, так как эта сумма в любом случае заложена в смету, и ее получит либо риэлтор, либо сотрудник отдела продаж застройщика.
Когда же квартира продается самим застройщиком, покупатель теряет возможность купить квартиру от подрядчика или крупного инвестора. Прогрессивные застройщики уже давно перешли на современные CRM системы, обращение клиента фиксируется. Вас закрепят как клиента отдела продаж застройщика или риэлторского агентства. Следовательно, если Вы уже клиент отдела продаж, подрядчику не разрешат продать квартиру Вам.
Аргумент железный: Или продавай по рыночным ценам (т. е. Застройщика), или ищи покупателей сам, и продавай насколько хочешь дешевле. Покупателей на такие подрядные квартиры опять-таки, ищут риэлторские агентства.
Немало случаев, когда стоимость квартиры в результате приобретения через подрядчика была снижена на 20, а иногда и на 30%.
У застройщика можно более подробно узнать обо всех особенностях строящегося дома – технологии строительства, используемых материалах, темпах работ…
От посредника вы не всегда получите актуальную и полноценную информацию, и, чтобы избежать недоразумений, многие покупатели предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком.
С другой стороны, опытный специалист по недвижимости зачастую может знать о строящемся доме конкретного застройщика больше, чем не опытный менеджер отдела продаж застройщика, одним словом — все индивидуально в каждом конкретном случае. Но вот других застройщиков отдел продаж Вам точно не предложит.
Сегодня большое количество сделок проходит с привлечением средств ипотечного кредитования, в этом случае покупателю ипотеку может открыть сам застройщик, вернее ипотечный брокер, причем это будет бесплатно, вне зависимости от того, чей Вы клиент: застройщика или риэлтора.
Так можно получить существенно более низкую процентную ставку и более выгодные условия кредитования. Банки предоставляют для клиентов своих партнеров-застройщиков определенные преференции.
Бронирование выбранной квартиры – услуга, которую можно получить у застройщика, и которой все чаще пользуются покупатели, особенно в условиях кризиса. Так, покупатель может зарезервировать за собой понравившийся объект, и выкупить его позже. Это выгодно, если покупка планируется в ближайшее время, но на данный момент денег еще нет – благодаря бронированию покупатель может сохранить за собой выбранную квартиру, и, что очень важно, зафиксировать цену.
Возможно, в ближайшее время стоимость квартир в этом доме возрастет, но цена забронированной квартиры для этого покупателя останется неизменной на оговоренный срок
Вместо заключения
Как видите, выбор в пользу риелтора или застройщика при покупке квартиры в новостройке зависит от тех целей и задач, которые являются приоритетными для конкретного покупателя.
Вам важнее всего получить самую выгодную цену? Тогда, безусловно, лучше сначала узнать через риэлторское агентство предложения от подрядных организаций по этой стройке, а потом уже идти в отдел продаж, с риэлтором или без, это уже решать Вам.
Хотите иметь возможность большого выбора, качественный сервис и профессиональное сопровождение сделки на всех ее этапах – тогда лучше обратиться в агентство недвижимости.
Хотите получать новости на почту?
Подпишитесь на рассылку