Меню

  • Новостройки
  • Карта новостроек
  • Коттеджные поселки
  • Застройщики
  • Продать недвижимость
  • О портале
  • Разместить рекламу
  • Публикации
  • Контакты
8 800 550 20 25
Звонок бесплатный
Задайте вопрос
  • Новостройки
  • Карта новостроек
  • Коттеджные поселки
  • Застройщики
  • Ипотека
  • Агентства недвижимости
Главная Публикации Новости Новости СМИ СМИ
  • ЖК Свобода
  • ЖК Крылья
  • ЖК Южане
  • ЖК Краснодар
  • ЖК Притяжение
  • ЖК Достоевский
  • ЖК Чистые пруды
  • ЖК Марсель

Навигация по разделам

Новости

  • Новости от застройщиков
  • Новости рынка недвижимости
  • Новости ипотеки
  • Новости военной ипотеки
  • Обзор прессы

Акции и скидки

  • Акции и скидки от застройщиков
  • Полезная информация по сервису Pikato

Полезная информация

  • Интерьер. С чего начать?
  • Ипотека
  • Налоги и недвижимость
  • Полезные советы

Интересное о городе

  • Места Краснодара
  • Переезд в Краснодар
  • Районы Краснодара

Законы

  • Вторичный рынок жилья
  • Аренда
  • Доля в квартире
  • Загородное жилье
  • Квартира по наследству
  • Квартиры с несовершеннолетними собственниками
  • Комнаты
  • Нестандартные сделки
  • Новостройки
  • Перепланировка квартиры
  • Управляющие компании и коммунальные платежи

Тайный покупатель

Пикато рекомендует

  • ЖК Свобода
  • ЖК Дыхание
  • ЖК Акварели-2
  • ЖК Губернский

Читайте также

Новостройки в Краснодаре - где...

Жить в столице Кубани жела...

ТРЦ Красная Площадь

В концепции создания одног...

Материнский капитал в 2018 год...

Выдача сертификатов материнско...

Жилищно-строительные кооперати...

Понятие жилищно-строительных к...

ЖК «Южное Бунино»: квартиры с ...

Новомосковский АО – динамично...

Покупка жилья в новостройке у ...

Перед тем, как приступать к по...

Нежилой уголок. Россияне отказываются от самого дешевого жилья. Что с ним не так?

1914
23 Июля 2019
В Москве с начала 2019 года продали рекордное количество жилья, но есть один формат, спрос на который, напротив, серьезно упал — это апартаменты. Загадка ситуации подкрепляется тем, что этот тип недвижимости дешевле обычных квартир на 20-25 процентов — существенная разница обеспечивала апартаментам стабильный спрос экономных покупателей. В чем причина столь резкой утраты доверия к самому доступному типу жилья — разбиралась «Лента.ру».

По оценке аналитиков Est-a-Tet, за последние 12 месяцев объем реализованных в столице апартаментов сократился на 36 процентов. Тенденцию подтверждают и другие участники рынка: аналогичные данные предоставили «Ленте.ру» аналитики ЦИАН и агентства недвижимости «Бон Тон».

«Тенденция к снижению продаж апартаментов проявила себя с февраля 2019-го, когда спад спроса составил девять процентов, — говорится в материалах аналитического департамента «Бон Тон» (есть в распоряжении редакции). — Далее разрыв только нарастал, одновременно с этим снижалась и доля апартаментов в реализации — с 11,4 процента в начале года до 7,5 в июле». Но одним только сокращением предложения спад сделок с апартаментами не объяснить: по статистике «Бон Тон», коэффициент вымывания для апартаментов, который показывает долю продаж от объема предложения за месяц, снижается с первого квартала 2018-го. Особенно это заметно в демократичном комфорт-классе: за этот период показатель снизился с 15,4 по 4,3 процента.

Апартаменты — формат недвижимости, которая предназначена для постоянного проживания, но юридически имеет нежилой (коммерческий) статус. Назначение такой недвижимости по документам может быть смешанным: гостиничная, офисная, торговая, свободного назначения и т.п.

Коммерческий статус апартаментов исключает возможность постоянной регистрации в таких помещениях, стоимость ЖКУ для собственников апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, как и сумма имущественного налога. Застройщики ЖК с апартаментами не обязаны соблюдать требования к жилью по инсоляции и обеспечению инфраструктурой.

Именно апартаменты комфорт-класса традиционно пользовались спросом у экономных покупателей, приобретающих первое жилье: по оценке генерального директора «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, апартаменты сопоставимой площади в среднем стоят на 5-25 процентов дешевле квартир. Причем, как уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, в тех ЖК, где застройщик «замиксовал» оба формата недвижимости, разница в цене обычно как раз максимальная — 20-25 процентов. При этом покупатели апартаментов, разумеется, никак не ограничиваются в пользовании всей инфраструктурой комплекса.

Есть нюансы
Что же заставляет людей со строго ограниченным бюджетом на покупку недвижимости отвернуться от апартаментов? Минусом формата традиционно считается отсутствие «прописки»: зарегистрироваться в апартаментах можно только временно — процедуру придется повторять каждые пять лет. Впрочем, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, целевую аудиторию формата это никогда не пугало. «В Москве до 80 процентов клиентской аудитории апартаментов — москвичи, уже имеющие “прописку”. Да и для остальных ее наличие не дает значительных преимуществ, если не считать права голосования на выборах», — считает эксперт.

Еще один минус — повышенные (относительно «классического» жилья) расходы для собственников. Это касается как «коммуналки», так и налога на имущество физлиц. «С учетом сокращения реальных располагаемых доходов населения, можно ожидать, что при выборе между квартирой и апартаментами покупатели начинают смотреть не только на цену продажи, но и на будущие расходы на их содержание, — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. — Владельцы апартаментов находятся в невыгодном положении по сравнению с хозяевами квартир, переплачивая в несколько раз больше только за один налог на имущество».

По оценке Марии Литинецкой, собственники нежилых метров в среднем тратят на водоснабжение на 12 процентов больше, чем владельцы квартир. Водоотведение и канализация обходятся им дороже на восемь процентов, отопление — уже на 25 процентов, а электроснабжение — и вовсе на 36 процентов. С другой стороны, как напоминают аналитики «Бон Тон», в платежках владельцев апартаментов нет строчки «капремонт». Еще один небольшой бонус для владельцев апартаментов — более мягкие требования к перепланировкам (которые, впрочем, могут сказаться и на частоте коммунальных аварий).

Что касается налогов — как нежилая недвижимость, апартаменты облагаются имущественным налогом по ставке от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Конкретная цифра зависит от конкретного статуса недвижимости — скажем, гостиничные помещения облагаются по ставке 0,5 процента, а торговые и офисные — уже по два процента. Ставка для квартир рыночной стоимостью до 10 миллионов рублей — 0,1 процента от кадастровой стоимости, от 10 до 20 миллионов — 0,15 процента. Зато сама кадастровая стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем у квартир в том же районе — по оценке «Метриум», разница достигает 1,5 раза.

Впрочем, как говорит коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина, в столице действует специальный «льготный список», куда застройщики апартаментных комплексов стремятся включать свои объекты. Попадание в список обеспечивает «нежилью» торгово-офисного назначения снижение ставки до 0,5 процента.

Лицо попроще
Еще один момент: застройщики апартаментов не должны соблюдать некоторые требования, обязательные для жилья, — речь об инсоляции (нормах освещенности помещений) и об инфраструктуре ЖК. «Квартиры и апартаменты не отличаются друг от друга по планировочным решениям и высоте потолков, отличие — в обеспечении школами, детскими садами, парковками, и т.д., — поясняет директор департамента прямых продаж ЗАО «Башня Федерация» Павел Иншаков. — Для застройщиков строительство комплексов с апартаментами очень интересно: это возможность возвести на земельном участке больше квадратных метров с меньшими затратами на инфраструктуру».

«Правом не обеспечивать инфраструктурой и соблюдать менее строгие нормы инсоляции для нежилых помещений застройщики апартаментов пользуются очень часто — в противном случае они реализовали бы такой проект, как квартиры», — соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, добавляя, что и площади «жилых ячеек» в апарт-комплексах среднего сегмента обычно меньше, чем у квартир (тогда как в премиум-сегменте разница, действительно, практически незаметна).

Тенденцию подтверждает Наталья Шаталина: по ее словам, площади апартаментов комфорт-класса в среднем на 19 процентов ниже, чем квартир того же ценового сегмента. Впрочем, для многих экономных покупателей это, скорее, плюс: меньше метров — меньше финальная стоимость объекта.

Да и все перечисленные минусы, строго говоря, давно не являются тайной для покупателей апартаментов. Формат на рынке уже несколько лет, и при всех своих недостатках он оставался востребованным — за счет ценовой разницы с квартирами и высокой инвестиционной привлекательности (апартаменты — хороший арендный бизнес, это коммерческая недвижимость, а значит, владелец можно спокойно открывать «дома» хоть хостел, хоть гостиницу, хоть офис).

Но и невысокий бюджет, и привлекательность для частных инвесторов уже не удерживают спрос на «нежилье». «Шансы апартаментов снижаются до следующего витка экономического роста, — рассуждает руководитель исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов. — Целевая аудитория формата — успешные самозанятые, стартаперы и прочий малый и средний бизнес, — испытывают сейчас самые сложные времена. В условиях стагнации наращивать выручку удается в основном крупному бизнесу, которому нет прямой выгоды от покупки апартаментов».

Не для всех
Не в пользу апартаментов сыграло и снижение цен на квартиры рядом застройщиков — да, оно стало возможным в основном за счет сокращения площадей, но экономному покупателю это подходит. «Застройщики жилых комплексов с квартирами в 2018-2019 годах вывели на рынок большие объемы предложения по привлекательной стоимости, стремясь успеть до введения проектного финансирования. Апартаментам было непросто конкурировать с таким предложением», — объясняет спад спроса начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева.

Вспомним и о том, что у потенциальных покупателей денег становится все меньше. При покупке квартир решением становится ипотека, апартаментам с этим сложнее. Во-первых, «нежилье» кредитуют далеко не все банки, во-вторых, ставка по кредитам на апартаменты выше (в среднем, по оценке начальника управления клиентских отношений СДМ-Банка Ивана Лонкина, на 0,5-1 процент), как и размер требуемого первоначального взноса. О программах ипотеки с господдержкой покупателям апартаментов приходится забыть в принципе.

И наконец, наболевший вопрос гарантий. Застройщики апартаментов не обязаны продавать их по договорам долевого участия (ДДУ), а значит, изменения в 214 закон, введенные с 1 июля 2019-го, не защитят покупателей такой недвижимости. Мало того, даже если комплекс продается по ДДУ, в случае банкротства покупатели апартаментов не смогут рассчитывать на постановку в реестр обманутых дольщиков — они ведь покупали нежилую недвижимость.

Кстати, по статистике «Метриум», не менее 86 процентов строящихся проектов с апартаментами продаются именно по ДДУ, а по статистике компании «Азбука Жилья» эта доля может достигать и 95 процентов. «Правительство города активно стимулирует застройщиков продавать апартаменты по ФЗ-214, — поясняет генеральный директор «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев. — Это важно самим застройщикам: схема позволяет привлечь банки для выдачи ипотеки».

При этом с 1 июля экономика проектов с апартаментами дополнительно ухудшилась, напоминает эксперт. «У апартаментов остается дополнительная специфическая нагрузка на экономические результаты: стоимость реализации ниже, плюс в стоимость апартаментов закладывается НДС, который не фигурирует в продаже квартир», — подчеркивает Каширцев. Неудивительно, что, по данным Москомстройинвеста, вала желающих переключиться с квартир на апартаменты с переходом на новые правила работы по ДДУ среди игроков рынке не наблюдается

Похоже, не только застройщики, но и покупатели апартаментов до последнего надеялись на то, что власти одобрят механизм перевода «нежилья» в жилье. И после провала этих планов апартаменты комфорт-класса стали стремительно превращаться в нишевой продукт, интересный только инвесторам и покупателям «стартовой» жилплощади. Ручеек такого спроса вряд ли когда-нибудь иссякнет — но на серьезный рост в отсутствие механизмов поддержки при нынешней экономической ситуации застройщикам апарт-комплексов рассчитывать не приходится.

Хотите получать новости на почту?

Подпишитесь на рассылку

Согласен на обработку персональных данных
Недавние публикации
Ставка по ипотеке может упасть ниже 10% во второй половине этого года — Путин
Ставка по ипотеке может упасть ниже 10% во второй полов...
Специалисты предрекают снижение ставки ипотечного кредитования ниже 10% во второй половине этого год...
870
22 января 2019
ЦБ предупреждает: 5 рисков для рынка жилья в ближайшие годы
ЦБ предупреждает: 5 рисков для рынка жилья в ближайшие ...
Чего ждать от реформы долевого строительства и реализации национального проекта «Жилье и городская с...
870
22 января 2019
Росреестр призывает граждан следовать требованиям земельного законодательства
Росреестр призывает граждан следовать требованиям земел...
Росреестр призывает граждан следовать требованиям земельного законодательства. При его не соблюдении...
870
22 января 2019
Портал о недвижимости Pikato.ru Контакты:
Адрес: Северная, дом 490, БЦ Кутузовский, 2 этаж, оф.1 350000 Краснодар,
Телефон:+8 928 430–20–25, Факс:+8 928 430–20–25, Электронная почта: pikato.yug@yandex.ru
  • О портале
  • Разместить рекламу
  • Публикации
  • Контакты
  • Политика конфиденциальности
  • Новостройки
  • Коттеджные поселки
  • Карта новостроек

Пикато – крупный интернет-портал, посвященный рынку новостроек, коттеджных поселков и земельных участков Pikato.ru © 2017. Все права защищены.

Создание сайта: WEBFORMULA

Техническая поддержка сайта EXTYL-PRO

Заявка на продажу недвижимости

Личные данные:

Как к Вам обращаться:
Email:
Телефон:

Описание:

Фотографии:

Перетащите сюда файлы или выберите файлы на компьютере

Постарайтесь показать все важные особенности и детали. Можно добавить вид из окна, фото подъезда или план квартиры. Максимальный размер фотографии — 10 МБ, не более 20 файлов

Ваша заявка успешно отправлена

Заказать консультацию

* Отправляя данные, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Заказать консультацию

* Отправляя данные, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Мне сейчас всё расскажут

* Отправляя данные, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с Вами в течение дня.