Сегодня приобрести квартиру в новом доме можно практически на любой стадии его строительства. Существует прямая закономерность между стадиями строительства дома и стоимостью квартир, поэтому чем раньше принять решение о покупке, тем более выгодную цену можно получить.
Однако есть здесь и риски: чем на более ранней стадии строительства находится объект, тем выше вероятность того, что заселения в квартиру придется ждать очень долго.
Чем выше степень готовности объекта, чем выше уверенность покупателей в том, что он будет достроен и своевременно сдан в эксплуатацию. По мере строительства увеличивается и стоимость квадратного метра жилья…
Что же выбрать покупателю: максимально низкую цену или же гарантию того, что дом будет своевременно сдан? Какой из этих критериев целесообразней принять за основополагающий?
В этом материале мы поговорим о рисках и выгодах покупки квартиры на различных этапах строительства дома.
Этапы строительства домов
Многоквартирные дом, в среднем, строится 3-5 лет, весь процесс строительства можно разделить на несколько важных этапов:
-
приобретение участка для строительства или подписание договора аренды земельного участка на продолжительное время. Купить участок можно как у собственника, так и на городских торгах – от этого зависит количество необходимых для начала строительства согласований. Чаще всего земля, купленная как имущество города, уже имеет пакет технических условий и согласований. Если участок покупается у частного собственника, тогда застройщику придется самостоятельно заниматься документами.
-
разработка проекта строительства, его согласование и экспертиза. После получения документов и согласований проводятся изыскания на участке застройки, затем проект отправляется на согласование в профильные комитеты и другие органы. Чем сложнее проект, тем больше согласований и разрешений на строительство необходимо будет получить. После отправки проекта на экспертизу через полтора месяца он будет либо одобрен, либо отправлен на доработку. В среднем, около 30% проектов не одобряются с первого раза и отправляются на доработку. Последняя стадия этого этапа – оформление разрешения на строительство, которое дает служба Государственного строительного надзора. В течение 10-15 дней должно быть вынесено решение разрешить строительство, или же отказать, с указанием причин. По закону, начинать строительство без получения разрешения Госстройнадзора нельзя, однако и в Краснодаре, и в Ростове-на-Дону, и в других городах некоторая часть новостроек продолжает возводиться без наличия разрешительной документации.
-
-
начало строительства. Первый этап – котлован. Строители называют эту стадию строительства здания «нулевой».
-
основные строительно-монтажные работы. Возводятся стены, перекрытия, устанавливаются окна и двери.
-
после готовности «коробки» здания начинается этап внутренней и наружной отделки, а также подключение к инженерным сетям.
-
последний этап – благоустройство прилегающей территории.
-
получение разращения на ввод новостройки в эксплуатацию и оформление права собственности – на застройщика, а затем на дольщиков.
Выгоды и риски покупки квартиры на различных этапах строительства
Как только на руках у застройщика оказывается разрешение на строительство дома, согласно ФЗ-214, он может приступать к реализации квартир.
Но многие застройщики начинают этот процесс еще раньше – уже на стадии приобретения участка под застройку. Чтобы заинтересовать покупателей, строительные компании предлагают очень заманчивые скидки – обычно до 15%. Отношения между покупателем и застройщиком определяются на этом этапе предварительным договором купли-продажи или же договором бронирования.
По мнению экспертов, такой способ покупки квартиры в новостройке является самым выгодным с экономической точки зрения, и одновременно самым рискованным для покупателя. Нужно понимать, что подобные документы не могут быть зарегистрированы в Росреестре, поэтому, по сути, застройщик имеет возможность продать одну и ту же квартиру дважды или трижды.
Покупка квартиры в настройке на этапе котлована имеет, по сравнению с предыдущим вариантом, немного меньше рисков. «Вложиться в яму» можно выгодно, получив у застройщика скидку в 30-40% от цены, планируемой после завершения строительства. На этапе котлована у покупателя есть возможность максимально широкого выбора квартир, на любом этаже и с любым видом из окон.
Каковы же недостатки заключения договора с застройщиком на начальных этапах строительства?
-
Сроки сдачи объекта могут быть перенесены на неопределенное время.
-
Покупатель не сможет быстро въехать в купленную квартиру – придется ждать окончания строительства дома.
Еще свежи в памяти многих воспоминания о дольщиках, которые в 2009 году приобрели квартиры на нулевом цикле, и затем годами ждали завершения строительства. Сегодня спрос на квартиры в несуществующих еще домах заметно снизился, люди не готовы отдавать свои деньги за жилье, которое даже не начало строиться.
Когда готовность здания достигает 70-80 процентов, риски при покупке существенно уменьшаются. Да, цена квартир в таком доме увеличилась, по сравнению с первоначальной, на 25-35%, но и риски стали гораздо меньшими. Однако необходимо учитывать, что иногда процедура ввода здания в эксплуатацию занимает несколько месяцев.
Часто в доме, вводимом в эксплуатацию, остается совсем немного не проданных квартир, на этой стадии купить жилье покупатель может только по договору переуступки прав. По мере приближения сроков ввода дома в эксплуатацию на рынок выходят соинвесторы этого застройщика, в свое время вложившиеся в проект на начальных стадиях, и желающие сегодня заработать на перепродаже квартир.
Покупка квартиры в уже сданном доме – наиболее безопасный вариант приобретения жилья в новостройке. Но вместе с этим такой вариант является и самым дорогостоящим. Если сравнивать цену на квартиры в сданном новом доме и в находящихся рядом уже заселенных домах, то цена квадратного метра новостройки будет выше на 10-12%.
Когда же лучше покупать квартиру?
В вопросе выбора времени покупки квартиры в строящемся доме специалисты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины. Если дом только проектируется, и строительство не начато, вкладывать деньги в мифическое, пока не существующее здание, очень нежелательно, слишком высоки риски потерять свои сбережения.
Вместе с тем ждать полного завершения строительства и сдачи дома тоже не стоит – ведь цены к этому моменту возрастут вплоть до 50% от первоначальной стоимости квадратного метра.
Лучше всего покупать квартиру у застройщика на стадии 40-50% готовности дома. В этот период покупатели уже будут иметь возможность оценить темпы возведения здания и перспективы своевременной сдачи.
На стадии готовности в 50% в выбранном вами доме еще будет достаточный выбор квартир, чтобы подобрать оптимальный вариант. Да и цена на данном этапе строительства довольно приемлемая.
При покупке квартиры на стадии котлована специалисты говорят о необходимости уменьшения рисков. Этого можно добиться несколькими способами:
-
тщательно выбирать застройщика – изучать его портфолио и репутацию;
-
проверять наличие у застройщика необходимой разрешительной документации;
-
выбирать застройщика, работающего с защитой прав дольщиков – по ФЗ-214.
-
выбрать квартиру через надежное агентство недвижимости. У них будет полная БД, широкий выбор квартир, корпоративная информация о текущем состоянии дел конкретного застройщика, предложения от подрядчика и не только. Более подробно о плюсах и минусах этого способа можно прочитать здесь.
Мнение покупателей
Аналитический портал «Pikato.ru» провел опрос, целью которого было выяснение предпочтений покупателей при приобретении жилья в строящемся доме. Согласно итогам опроса, лишь небольшое количество потенциальных покупателей готовы рискнуть вложить свои деньги в объекты, существующие только на бумаге.
-
55% опрошенных ответили положительно на вопрос о покупке квартиру в полностью достроенном доме.
-
10% респондентов оказались готовы вложить капитал в объект на стадии строительства, в том числе и на стадии нулевого цикла, чтобы максимально сэкономить на покупке.
-
4% опрошенных выразили свое отрицательное отношение к новостройкам вообще, и отказались от покупки квартир в новых домах.
Заключение
К сожалению, сегодняшняя реальность такова, что приобретение квартир на стадии строительства дома превращается в своеобразную лотерею.
На каждом из этапов строительства здания существуют риски – в большей или меньшей степени. Тем, кто покупает квартиру в недостроенном доме, остается только рассчитывать на добросовестность и экономическую состоятельность застройщика и надеяться, что дом будет своевременно или с небольшой по времени задержкой достроен и введен в эксплуатацию.
Всем, кто принимает решение стать соинвестором возводимого многоквартирного дома, необходимо внимательно изучить застройщика, собрать о нем всю возможную информацию, проверить наличие всех необходимых разрешительных документов и поинтересоваться условиями его работы.
