К сожалению, иногда арендодатели сталкиваются с непростой ситуацией: после заселения вполне на вид благонадежных арендаторов в квартиру без составления договора они не платят арендную плату и не выезжают. Что делать? Как выселить недобросовестных квартирантов и получить свои деньги? Может ли в этой ситуации помочь полиция?
Без договора
Отсутствие договора найма – это повод переживать не только для собственника, но и для арендатора. В соответствии со ст.1 ЖК РФ собственник квартиры имеет право по своему усмотрению распоряжаться своими жилищными правами, а вот у арендаторов нет никаких прав находиться в чужой квартире (ст.3 ЖК РФ, п.2).
В связи с этим самое простое решение проблемы – вызов наряда полиции. Предъявление полиции документов на квартиру подтвердит ваши законные права, и вы можете потребовать выселения квартирантов. Вряд ли они будут оказывать сопротивление представителям правоохранительных органов – это только усугубит их положение.
Однако были случаи, когда просто обращением в полицию дело не завершалось – процесс выселения может затянуться, если арендаторы не будут открывать двери, будут скрываться от собственника, или же если в квартире вместе с родителями проживают малолетние дети.
Есть вероятность, что арендаторы обратятся в органы опеки с заявлением о том, что они не имеют возможности оплачивать аренду и не имеют никакого жилья. Таким образом, процесс выселения может стать для собственника квартиры серьезной проблемой.
Если абстрагироваться от этических нюансов ситуации, то у хозяина квартиры есть еще один способ выселить нерадивых квартирантов, помимо обращения в полицию. Необходимо обратиться в управляющую компанию и написать заявление об отключении в квартире водоснабжения и электричества. Рано или поздно квартиранты съедут, однако здесь есть риск, что, уезжая, они «прихватят» с собой вашу бытовую технику или другие ценные вещи, и вам придется в суде (при наличии чеков) доказывать, что имущество принадлежит именно вам.
В идеале процесс выезда «злостных» квартирантов нужно контролировать с участковым – тогда вы обезопасите себя от потери имущества и сможете зафиксировать ущерб помещению, если таковой будет иметь место.
Но если фактически выселить квартирантов из вашей квартиры вполне реально, то вернуть причитающиеся деньги – очень проблематично. Поскольку нет подписанного договора аренды, по сути, эти люди вам ничего не должны. Если вы хотите все-таки получить причитающиеся вам деньги – придется договариваться с арендаторами мирно, или же рассчитывать на справедливое решение суда.
В первую очередь, необходимо все-таки составить и подписать договор аренды. В нем обязательно необходимо прописать следующие моменты: предмет договора, сумму арендной платы, срок действия договора, а также дать описание квартиры и находящегося в ней имущества. В данной ситуации необходимо внести в договор дополнительный пункт – об уплате накопившейся задолженности.
Если квартиранты отказываются подписывать такой договор, тогда не тяните и вызывайте полицию – совершенно точно, что своих денег вы никогда не получите. Однако лучше потерять плату за 2 месяца, чем еще полгода надеяться на оплату долга и текущих платежей, и опять оказаться у разбитого корыта.
Преимущества подписания договора аренды
Специалисты по аренде недвижимости рекомендуют не сдавать недвижимость без договора найма. Их опыт доказывает, что устное соглашение впоследствии оборачивается большими проблемами.
Подписание договора аренды позволит обезопасить собственника от неприятностей в будущем. Все условия договора обсуждаются перед его подписанием, а потом уже переносятся на бумагу. В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон, порядок расчетов, величина арендной платы, материальная ответственность арендатора за находящееся в квартире имущество. Кроме того, в договоре четко должен регламентироваться процесс освобождения квартиры.
Подписание договора аренды дисциплинирует стороны и обеспечивает их ответственное отношение к своим обязанностям и правам. Правильно составленный и подписанный двумя сторонами договор будет иметь в случае судебного разбирательства юридическую силу.
Отдельно отметим, что в договоре необходимо прописать и сумму депозита, полученного арендодателем от арендаторов. Наличие депозита, несомненно, дисциплинирует арендаторов, а в случае нанесения квартире или имуществу ущерба он остается у арендодателя.
Если все в порядке, то депозит владелец квартиры обязан вернуть арендатору при освобождении жилья. В соответствии с действующей практикой арендаторы обязаны предупредить владельца квартиры о своем планируемом выезде за один месяц, в противном случае депозит также остается у арендодателя.
Некоторые нюансы
В соответствии с ГК РФ ст.674 для договоров аренды, заключаемых на срок менее 12 месяцев, допускается простая письменная форма. Если срок аренды более 12 месяцев, то договор должен быть сдан в Росреестр для регистрации. Устные договоренности между арендодателем и арендатором юридической силы не имеют.
Если арендаторы не платят, то нередко на практике обращение в полицию не дает желаемого результата – представители правоохранительных органов могут посоветовать вам решать проблему через гражданское судопроизводство. Тем не менее, обращаться в полицию в любом случае надо, хотя бы для ого, чтобы зафиксировать, что в вашей квартире без вашего на то согласия проживают посторонние люди.
Так как право собственности в нашей стране является конституционным и абсолютным, то оно подлежит защите, и в практике адвокатов и юристов практически нет случаев, когда бы суд отказал владельцу квартиры в удовлетворении его иска. Когда судебное решение вступит в силу, в случае отказа жильцов съезжать владелец квартиры имеет законные основания прибегнуть к помощи судебных приставов для принудительного выселения недобросовестных арендаторов.
Взыскать же арендную плату в случае отсутствия письменного договора будет трудно, так как нет документа, регламентирующего сумму арендной платы и сроки ее оплаты.
Как видим, договор является гарантией защиты прав собственника квартиры – при обращении в суд он поможет удовлетворить ваши финансовые претензии к арендатору. С другой стороны, добиться освобождения квартиры от недобросовестных квартирантов можно по закону.
Принудительное выселение
При отсутствии письменного договора полицию можно рассматривать как устрашающий фактор – многие арендаторы просто не захотят доводить дело до разбирательства с властями. Если арендаторы юридически «подкованы», они могут знать, что силой выселить их из занимаемой квартиры сотрудники полиции не имеют права – это будет превышением полномочий. Однако они могут составить документ, который бы подтвердил отсутствие оснований для нахождения в квартире посторонних лиц.
Нужно учитывать и другой нюанс – даже являясь собственником свой квартиры, владелец не может принудительно выселить должников, тем более без участия сотрудников полиции. Все может закончиться привлечением собственника к ответственности – к примеру, по обвинению в завладении чужим имуществом, если вещи квартирантов будут вынесены без их присутствия.
Если после визита полиции квартиранты отказываются съезжать – собственнику необходимо обращаться в судебные инстанции. Следует понимать, что процесс выселения нерадивых жильцов будет достаточно длительным по времени, однако владелец в этом случае сможет избежать претензий к нему со стороны квартирантов.
Заявление с иском подается по месту фактического жительства ответчика, т.е. в данном случае его необходимо отнести в суд того района, где расположена квартира. Перед подачей иска необходимо подготовить доказательства незаконного нахождения посторонних лиц в квартире – если до этого вы не обращались в полицию, нужно отнести в ближайшее отделение заявление с просьбой установить факт нахождения в вашей квартире посторонних лиц и установить их личности.
Пригодятся и показания свидетелей – заручитесь в этом случае поддержкой соседей. К исковому заявлению в суд нужно приложить копии документов о праве собственности на данную квартиру, а также квитанцию об оплате государственной пошлины. Помимо требования выселить посторонних людей из вашей квартиры можно потребовать суд взыскать с них арендную плату за прожитый период.
При отсутствии подписанного между сторонами договора аренды суд в лучшем случае может определять размер платы за пользование жильем из расчета средней стоимости аренды для подобных квартир. Кроме того, суду потребуются доказательства факта проживания квартирантов в вашей квартире с определенного периода.
