Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Сегодня каждый второй объект недвижимости приобретается в ипотеку, процесс довольно прост и прозрачен. Однако, до сих пор есть категория продавцов, которые пытаются избежать продажи жилья ипотечникам. Давайте рассмотрим, какие преимущества и недостатки существуют при продаже недвижимости под ипотеку.

Действия продавца в процессе открытия ипотеки под его объект

- сбор необходимых документов, запрашиваемых банком, для продажи (как Вы понимаете, сбор документов - обязательный этап при ЛЮБОЙ форме покупки, в том числе при наличном расчете);

- встреча на объекте продажи с аккредитованным специалистом банка для оценки жилья;

- визит в отделение банка для подачи документов (это может сделать и сам покупатель, присутствие продавца не обязательно);

- обязательный визит в отделение банка продавца и покупателя для подписания кредитного договора. Это происходит через 2-5 дней после подачи документов в банк. Предварительно Вы определяете условия оплаты — первоначальный взнос, передача части денежных средств наличными или через открытие банковской ячейки, через систему безопасных расчетов и т. д.

- регистрация договора купли-продажи и права собственности (от 2-х до 10-и дней). То есть по истечении этого времени продавец получает деньги на свой расчетный счет или ячейку банка.

Преимущества и риски при продаже недвижимости под ипотеку

Таким образом, преимуществами продажи объекта под ипотеку являются:

- присутствие третьего лица в сделке купли-продажи — банка — который является гарантом поступления полной суммы денежных средств продавцу;

- поступление денежных средств на счет продавца, в любой момент их можно обналичить;

- срок регистрации договора купли-продажи быстрее, чем при подаче в МФЦ, однако из-за времени на одобрение объекта банком, процесс может оказаться незначительно дольше. Но в любом случае, деньги поступают продавцу в полном объеме довольно быстро.

Риски для продавца практически отсутствуют, так как банк контролирует ход сделки. Однако всегда нужно полагаться прежде всего на себя и не забывать перепроверить данные, указываемые в документах:

- в договоре купли-продаже;

- предоставлять в банк только копии документов, чтобы в случае форс мажора у Вас на руках остались все оригиналы;

- убедиться, что Вам выдали все документы для открытия ячейки;

- проверить данные об указанном счете продавца, на который в итоге должны зачислить денежные средства.

Военная ипотека

Что касается военной ипотеки — здесь процедура для продавца почти аналогична выше описанной. Но есть несколько особенностей:

- продажа жилья по военной ипотеке может произойти только если квартира будет одобрена банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой;

- сроки получения денежных средств больше, чем при наличном расчете или обычной ипотеке;

- поскольку военный сертификат выдает государственным органом, для чистоты сделки придется заплатить налог с дохода.

Эти минусы вызывают неохоту продавать недвижимость под военную ипотеку, однако такой вариант может быть интересен для продавца в том случае, если за объект предложат цену выше рыночной, а обычно так и делают, так как покупателю все равно - он не тратит собственные средства

Перечень документов, предоставляемых банку, для продавца

- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и его копия (договор купли-продажи, договор долевого участия и т.д.);

- паспорт продавца и его копия;

- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии прописанных в данной квартире;

- технический паспорт;

- выписка из ЕГРП;

- согласие супруги/а на продажу жилья, заверенное нотариусом;

- для продавца пенсионного возраста - дополнительно справка из психоневрологического диспансера;

- доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;

- разрешение органов опеки и попечительства, если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

В заключении, хочется посоветовать участникам купли-продажи недвижимости выбирать надежный банк для минимизации рисков. Учитывая большое количество функционирующих в настоящее время банков, есть смысл обратиться к ипотечному брокеру