Покупка квартиры с обременением

 Что означает понятие «квартира с обременением»? Какие риски возникают у покупателя при приобретении квартиры с обременением? На эти вопросы вы найдете ответ в этом небольшом материале.

Что такое жилье с обременением?

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, на это имущество накладывается ограничение, которое и называют обременением. Регистрируя договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки, к стандартному пакету документов дополнительно прилагают кредитный договор с банком и закладную, где прописаны условия предмета залога. В выписке ЕГРН в обязательном порядке должна стоять отметка о наличии обременения.

Недвижимость, купленная с условием частичного расчета, также имеет обременение. У покупателя такого жилья есть обязательство в определенный срок выплатить продавцу полную стоимость квартиры, прописанную в договоре. При этом в выписке ЕГРН будет ставиться отметка о наличии обременения в пользу продавца такой недвижимости (юридического или физического лица).

Риски

Прежде чем продавать квартиру с обременением, требуется полностью выплатить задолженность перед банком или продавцом. Документы, подтверждающие факт погашения задолженности, сдаются в Росреестр для того, чтобы были внесены изменения в запись ЕГРН. Только после этого собственник сможет продать квартиру.

При этом погасить задолженность собственник может как из личный средств, так и деньгами покупателя, в последнем случае денежная сумма передается продавцу с подписанием предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором указываются условия и порядок всех расчетов по сделке и сроки. Поскольку суммы могут быть весьма существенными, то рискует в этом случае исключительно покупатель, так как вносит деньги за квартиру, находящуюся в собственности другого лица.

После внесения суммы обременения покупателем продавец погашает задолженность и предоставляет обновленную выписку ЕГРН со снятым обременением в сроки, указанные в предварительном договоре. После этого подписывается основной договор.

В случае, если продавец после погашения задолженности деньгами покупателя отказывается от заключения сделки, все полученные им деньги можно востребовать в судебном порядке – и сумму задатка, и сумму, внесенную покупателем для снятия обременения. В качестве юридических оснований для обращения в суд будут в данном случае выступать как предварительный договор, так и расписки на получение денег, а также приходный ордер по внесению денежных средств от имени покупателя в счет погашения задолженности по ипотечному займу. Показания свидетелей также будут в этом случае нелишними.

Материнский сертификат

Если недвижимость приобреталась в ипотеку с одновременным использованием материнского сертификата, то на нее также накладывается обременение. В этом случае после погашения задолженности по ипотечному кредиту и снятия обременения собственник обязан наделить несовершеннолетних детей долями в данной квартире. Только после этого он имеет право продать недвижимость.

Для продажи квартиры, в которой дети имеют определенные доли и выступают в числе собственников, требуется разрешение органов опеки – продавец обязан подать в опеку как документы на продаваемую квартиру, так и пакет документов на приобретаемый объект недвижимости. Только после получения разрешения органов опеки можно заключать договор купли-продажи. Далее документы сдают в Росреестр, где будут зарегистрированы права собственности на обе квартиры – продаваемую и покупаемую.