Покупка квартиры у застройщика: как договориться об устранении недоделок?

Вот и наступило время получать ключи от долгожданной новой квартиры. Однако радость этого события может быть омрачена наличием недоделок, которые оставил после себя застройщик. Есть ли шанс у новоселов договориться с застройщиком и добиться материальной компенсации на ремонтные работы по устранению недоделок? 

 Счастливых обладателей новой квартиры могут подстерегать недоделки и дефекты полученного в собственность жилья – от банальных сквозняков по причине некачественно установленных окон и дверей до текущих радиаторов отопления и стен в мелких трещинах. Входная дверь может вообще не закрываться, а покрытие пола иметь неровности. К сожалению, такие ситуации сегодня далеко не редкость, поэтому возникает вопрос: кто должен заняться устранением всех этих погрешностей в работе строителей, и как принудить застройщика исправить недоделки? 

О приемке квартиры 

Сегодня права инвесторов защищены рядом законов, в которых регулируются взаимоотношения застройщика и покупателя – например, законом «О защите прав потребителей», где прописана процедура приемки новой квартиры, а также Федеральным законом № 214, защищающим права дольщиков. 

Процесс передачи квартиры должен проходить в присутствии комиссии, в состав которой входят представители компании-застройщика, ТСЖ (если оно уже образовано), а также присутствовать и сам покупатель. До подписания передаточного акта дольщику необходимо внимательно и скрупулезно осмотреть всю квартиру, и в случае выявления каких-либо недостатков обязательно указать на них и необходимость их устранения. 

Какие строительные дефекты могут обнаружиться в процессе приемки квартиры? 

Их перечень зависит от того, в каком виде сдается квартира – с чистовой отделкой или без таковой. Проще всего оценить качество строительных работ в объектах свободной планировки – в таких квартирах очень сложно что-то скрыть. Новоиспеченному владельцу квартиры необходимо проверить качество установки входной двери, оконных и балконных блоков, проверить стены и потолки на отсутствие кривизны, обратить внимание на работу систем вентиляции, водопровода, канализации, а также проверить отопительные радиаторы на предмет протечек. Убедитесь, что электропроводка подключена к счетчику. 

Когда речь идет о квартире с отделкой, то она должна быть полностью подготовлена к заселению. В этом случае нужно проверить все: и качество укладки кафеля в ванной комнате, и отсутствие погрешностей при укладке напольного покрытия, и функционирование сантехнических приборов, и правильность монтажа межкомнатных дверей. 

Приемка квартиры – дело для дольщика очень ответственное, специалисты рекомендуют отнестись к этому серьезно и быть очень внимательными. Нередко недостатки нового жилья собственники замечают уже после приемки, когда проходит состояние эйфории от обладания новой квартирой. 

Несомненно, застройщику выгодно, чтобы покупатель не увидел в процессе приемки каких-то недочетов и огрех в строительных работах, поэтому часто члены комиссии торопят дольщиков, не дают спокойно и внимательно осмотреть объект, а в случае обнаружения брака пытаются заверить собственника квартиры, что они – люди в строительстве малосведущие, и многих вещей просто не понимают. 

Чтобы не попасть в такую ситуацию, эксперты рынка рекомендуют дольщикам привлечь к процессу приемки квартиры независимого эксперта, который точно сможет увидеть имеющиеся в квартире недостатки, даже те, которые незаметны сразу, а также сможет профессионально обосновать претензии к строительной компании, со ссылками на существующие строительные нормы. Скрытые недостатки объекта обязательно дадут о себе знать позже, в процессе эксплуатации квартиры, но тогда доказать вину застройщика будет очень непросто. 

Строительный брак с отсрочкой, или можно ли устранить недоделки после приемки 

В ходе приемки некоторые недостатки квартиры просто невозможно заметить – например, протечка крыши может обнаружиться только после первого сильного ливня, а об имеющихся погрешностях в установке радиаторов отопления жильцы квартиры узнают только с началом отопительного сезона. В таких случаях застройщик будет обязан за свой счет произвести необходимые работы и устранить недостатки. 

Квартира в новостройке приравнивается к любому товару, купленному покупателем, поэтому также имеет гарантийный период, в течение которого все возникшие дефекты должны быть устранены за счет застройщика. Для объектов, строящихся по ФЗ-214, гарантийный срок равен 5 годам. 

Следует понимать, что гарантия распространяется не только на купленную дольщиком квартиру, но и на общедомовое имущество – лестничные пролеты и площадки, крышу, фасад, входную группу. Конечно, дефекты могут возникнуть уже в процессе эксплуатации дома, и быть следствием естественного износа здания, в этом случае застройщик не будет обязан заниматься их устранением. Для того, чтобы доказать тот факт, что недостатки являются следствием недобросовестности строителей, потребуются официальные заключения независимых экспертов, а также служб ремонта, УК и прочих организаций. 

Как зафиксировать наличие строительного брака? 

Если в процессе приемки объекта у дольщика не возникает претензий к качеству работ, он удостоверяет это личной подписью в передаточном акте, и получает заветные ключи от квартиры. Если же недоделки были обнаружены, тогда составляется специальный акт или дефектная ведомость, в котором описываются все обнаруженные недоделки. В таком документе должна стоять подпись представителя компании-застройщика. 

Бывают ситуации, когда застройщик предлагает подписать передаточный акт без приемки квартиры, при этом дольщику выдают гарантийное письмо, где застройщик обязуется устранить все недостатки квартиры, если они будут обнаружены. Эксперты предостерегают: откажитесь от такого варианта, так как на практике подобные обязательства выполняются крайне редко. 

Как устраняются недостатки, и что означает «разумные сроки»?

В Федеральном законе № 214 прописаны способы устранения недостатков сданной квартиры. Дольщику в этом случае доступны следующие варианты:

• безвозмездное устранение застройщиком брака в разумные сроки;
  

• уменьшение стоимости квартиры в соответствии с обнаруженными дефектами;
  

• возмещение застройщиком расходов, понесенных дольщиком в процессе самостоятельного устранения недостатков.

Какие же временные рамки имеет понятие «разумные сроки»? Согласно закону, этот срок составляет 45 дней. Будет лучше, если при обнаружении строительного брака дольщик и представитель застройщика договорятся о реальных сроках устранения недоделок, и закрепят договоренность подписями. С учетом особенностей выявленных дефектов их устранение может занять от одной недели до месяца. Если же сроки не были оговорены в процессе приемки, тогда приходится ориентироваться на те, которые определены законом – т.е. 45 дней. 

В случае если по истечении этого времени застройщик так и не устранил дефекты, дольщик имеет все основания требовать соблюдения закона, и пригрозить застройщику обращением с иском в суд. Закон установил размер неустойки, которую обязан будет заплатить дольщику застройщик за каждый просроченный день – 1% от полной стоимости квартиры. На практике, правда, дольщику редко удается получить указанную неустойку в полном объеме – чаще всего суды считают размер неустойки слишком высоким. 

Вариант устранения дефектов самим застройщиком – самый «мирный», в двух других случаях, скорее всего, разбираться сторонам придется в суде. Серьезный, с хорошей репутацией застройщик будет стремиться своими силами устранить недостатки квартиры, не доводя дело до судебного иска – такие вещи крайне негативно сказываются на имидже компании. 

Методы воздействия на застройщика 

Практика показывает, что сегодня немало застройщиков, не желая расходовать ресурсы на устранение недоделок, занимают выжидательную позицию, в надежде на то, что дольщик устанет ждать и самостоятельно устранит строительный брак. Многие новоиспеченные владельцы квартир выбирают именно такой путь, не желая тратить силы и время на судебные разбирательства, но самые принципиальные и настойчивые все же идут в суд. В таком случае очень важно, чтобы все этапы общения или переписки с представителем застройщика были зафиксированы – это поможет вам в ходе судебного разбирательства более аргументированно отстаивать свои права. 

ФЗ-214 определяет максимальные сроки, в течение которых квартира должна быть передана дольщику, а значит, затягивать до бесконечности устранение строительных дефектов застройщик не может. Так, дольщик должен получить ключи не позднее даты, которая прописана в договоре долевого участия. 

Как правило, в течение 6 месяцев со дня сдачи объекта в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру и получить ключи. Если же в квартире есть серьезные недостатки, дольщик отказывается подписывать передаточный акт, а застройщик затягивает с устранением брака, то сроки передачи ключей могут отложиться на неопределенный срок. В такой ситуации собственник квартиры имеет полное право получить от застройщика компенсацию. 

Требуется составить претензию и отправить ее застройщику – если в течение месяца недоделки не будут устранены, дольщику прямая дорога в суд. Перед началом судебного разбирательства специалисты рекомендуют недовольному дольщику рассчитать сумму неустойки, которая будет взыскана в его пользу с застройщика – нередко это помогает сдвинуть ситуацию с мертвой точки и все-таки принудить застройщика к выполнению своих обязательств. 

Если же, вопреки надеждам дольщика, застройщик своими силами не произведет работы по устранению строительных недостатков, и откажет дольщику в компенсации расходов на произведенные им работы по устранению брака, то дольщик имеет право потребовать вернуть ему все уплаченные за квартиру деньги, причем вместе с процентами за пользование ими. По закону размер компенсации составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. 

Конечно, это самый крайний вариант, и сам дольщик вряд ли будет готов расстаться со столь долгожданной квартирой, поэтому сторонам конфликта нужно найти разумный компромисс и договориться.