Юридическая чистота квартиры: 10 основных шагов
При покупке жилья на вторичном рынке важным этапом подготовки сделки является проверка юридической чистоты объекта. Это мероприятие является достаточно трудоемким процессом, включающим проверку подлинности документов, оценку правового статуса квартиры и возможных рисков, связанный с ее приобретением.
Мы расскажем об основных шагах, обязательных при проверке юридической чистоты квартиры или любого объекта недвижимости.
Шаг первый: Оцените стоимость квартиры
Конечно, приобрести квартиру дешево – естественное желание каждого покупателя. Однако рекомендуем здраво смотреть на ситуацию – если цена на выбранную квартиру весьма существенно отличается от стоимости аналогичных предложений на рынке, это повод насторожиться. Сегодня на рынке нет недостатка в интересных объектах, и наверняка можно подобрать и другую квартиру. Если же вопреки всему вы хотите приобрести именно это жилье, то совершенно понятно, что необходимо провести самую тщательную ее проверку на юридическую чистоту.
Шаг второй: Получение максимум информации об объекте у продавца
Рекомендуем покупателям получить от продавца или его риэлтора в устном порядке как можно больше сведений о квартире и ее истории – о предыдущих собственниках, способах приобретения, причинах продажи. Такая беседа с продавцом не только дает возможность получить информацию об объекте, но и позволяет составить мнение о личности продавца и его правдивости.
Шаг третий: Запрос у продавца копий правоустанавливающих документов и паспорта
При получении копий рекомендуем ознакомиться и с оригиналами. Если у собственника будет на руках свидетельство о праве собственности (оно выдавалось до 15.06.2016 года), там вы сможете увидеть, какие документы являются основанием права собственности. Сравните, те ли документы вам предоставляет продавец?
Шаг четвертый: Закажите выписку из ЕГРН
Получить выписку на интересующий объект может любой гражданин. В этом документе будут вся информация о правообладателях квартиры и наличии (или отсутствии) обременений в настоящее время. Без получения выписки ЕГРН заключать соглашение об авансе или задатке очень рискованно, так как человек, выдающий себя за собственника квартиры и предоставивший вам оригиналы документов, на самом деле может оказаться бывшим собственником, который давно продал квартиру, и каким-либо образом сумел оставить на руках оригиналы правоустанавливающий документов.
Шаг пятый: Получите информацию о том, есть ли среди собственников недееспособные или несовершеннолетние, узнайте, в браке ли приобреталась квартира, и будет ли собственник лично присутствовать на сделке
Заключать сделку без личного общения с собственником очень рискованно. Гораздо надежнее заключать договор с собственником, а не с его представителем, действующим по доверенности. Дело в том, что больше всего мошенничеств с недвижимостью совершается именно с использованием выданных нотариально доверенностей.
Представители продавца объясняют, что собственник находится в другой стране и не имеет возможности приехать и лично участвовать в сделке. На самом деле доверенность может быть фальшивой, либо же в силу определенных причин собственник не желает присутствовать на сделке.
В любом случае, это должно насторожить покупателя. Конечно, можно попытаться проверить подлинность доверенности у нотариуса, который ее выдал, однако обычно подобные запросы остаются без ответа.
Когда в числе собственников квартиры есть несовершеннолетний ребенок, для совершения сделки необходимо разрешение опекунского совета на продажу. Если же есть официальное признание собственника квартиры недееспособным, тогда органы опеки назначают опекуна, который ведет все дела.
В этом случае рекомендуем ознакомиться с решением суда, признавшего данного гражданина недееспособным, а также с решением совета опеки о назначении опекуна. Нужно понимать, что для заключения сделки купли-продажи квартиры с недееспособным собственником также необходимо получение разрешения опекунского совета.
Поскольку подобные сделки сопряжены с высокой степенью риска, рекомендуем самым тщательным образом взвесить все «за» и «против», прежде чем согласиться на покупку такой квартиры.
Не менее серьезной, а может, даже более рискованной для покупателя является ситуация, когда собственник квартиры официально не признан недееспособным, однако его состояние вызывает опасения, и покупатель не уверен, способен ли этот человек осознавать смысл и последствия совершаемых им действий.
При личной встрече непрофессионал не всегда может определить такое состояние продавца. Для снижения рисков можно запросить у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров – лучше потребовать эти документы именно в день сделки, чтобы психиатр выдал справку о том, что данное лицо в состоянии подписывать документы и понимает значение своих действий.
Некоторые покупатели приглашают на подписание договора купли-продажи психиатра под видом родственника.
Как видите, пути снижения рисков в данной ситуации могут быть различными, однако следует понимать, что гарантировать их отсутствие при сделке без участия профессионалов невозможно, даже если сделка будет проходить в офисе нотариуса.
Шаг шестой: Проверка квартиры на наличие споров
Узнать, были ли споры по выбранной вами квартире, можно на сайте суда, к подсудности которого относится данный адрес. Проверку необходимо осуществить не только по фамилиям настоящих владельцев квартиры, но и по предыдущим собственникам. Далее желательно проверить наличие у продавца и его супруга (супруги) иных судебных дел, не расторгали ли они брак, не делили ли имущество и не признавались ли недееспособными. Эту информацию можно получить на официальном сайте районного суда, к которому относится адрес, по которому зарегистрированы собственники. Пока, к сожалению, нет возможности искать дела граждан по всем судам страны.
Шаг седьмой: Проверка собственников на отсутствие факта признания их банкротами
Дела о признании граждан банкротами рассматривает городской арбитражный суд по месту регистрации лица. Существует свободный доступ к базе исполнительных производств, и можно онлайн получить сведения о том, признавался ли собственник или его супруга (супруг) должником и возбуждалось ли в отношении их соответствующее производство.
Шаг восьмой: Запрос выписки из домовой книги и справки о сумме коммунальных задолженностей
Идеально, когда к сделке купли-продажи квартиры собственник предоставляет справку об отсутствии в ней зарегистрированных лиц. В противном случае в договоре указываются срок, в течение которого продавец обязуется предоставить справку о снятии всех зарегистрированных в квартире с регистрационного учета. Если в квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками, они должны дать нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Если подобные обязательства не будут взяты, новому собственнику придется обращаться в суд с иском о принудительном выселении. Существование определенных правовых положений может привести к тому, что такой суд будет проигран, и незадачливый покупатель будет иметь квартиру с серьезными проблемами в виде проживающих в ней людей.
Шаг девятый: Уведомьте продавцов, состоящих в официальном браке, чтобы к сделке они предоставили нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры
Если объект недвижимости приобретался в браке, нотариально заверенное согласие будет обязательным, даже в том случае, если на момент продажи брак уже расторгнут. Согласие супруга не требуется только при продаже квартир, полученных по наследству или в дар, приватизированных либо переданных в результате безвозмездной сделки.
Шаг десятый: И последний, самый важный момент – тщательная оценка полученной информации
Во-первых, дается оценка правовому статусу недвижимости – анализируются основания перехода права собственности к теперешним владельцам и дата этого события. В случае, если квартира находится в собственности менее трех лет, значит:
-
срок исковой давности для оспаривания факта сделки еще не истек;
-
есть вероятность, что продавец будет просить покупателя указать в договоре купли-продажи не всю стоимость квартиры – для того, чтобы избежать налогов или свести их размер к минимуму. Если вы идете навстречу просьбе продавца, имейте в виду – в случае признания сделки ничтожной вы получите обратно только ту сумму, которая будет указана в договоре.
Если квартира получена по наследству менее трех лет назад – это один из самых рискованных факторов. Вполне возможно, что в самое ближайшее время может появиться другой наследник, чьи права были ущемлены, и обратиться в суд. Если собственник вступил в права наследования достаточно давно, то риски, конечно, существенно снижаются.
Частые переходы права на квартиру в течение короткого срока можно рассматривать как еще один фактор риска. Рекомендуем отказаться от такой сделки. Большое количество сделок по квартире делает ее юридическую историю малопривлекательной.
В этом случае тщательную проверку нужно провести и в отношении продавца, и в отношении супруга, а также проверить всех собственников квартиры на протяжении 4-5 лет.
Подводя итоги, хотелось бы отметить, что нюансов с недвижимостью и документами на нее может быть огромное количество, и сложно составить какой-то общий правовой алгоритм для проверки объекта и максимального снижения рисков при приобретении жилья.
Покупателю необходимо стремиться к получению максимально полной информации об объекте и его собственниках, однако, конечно, стараться не переходить разумные границы. Поэтому лучший выход в данном случае – обращение к профессионалам, которые обеспечат полноценную юридическую проверку объекта.
Это, безусловно, повысит надежность сделки купли-продажи, однако гарантировать вам 100 % безопасность невозможно. Как вариант – можно обратиться в страховую компанию и застраховать титул.
Хотите получать новости на почту?
Подпишитесь на рассылку